Як отримати дозвіл на добудову?

Як отримати дозвіл на добудову?

В умовах захмарних цін на житло нашим громадянам інколи залишається вдаватись до розширення житлової площі за рахунок добудови. Багатопо... 02:27:00

В умовах захмарних цін на житло нашим громадянам інколи залишається вдаватись до розширення житлової площі за рахунок добудови. Багатоповерхівки обростають численними балкончиками, лоджіями, облаштовуються мансардами, дехто навіть споруджує невеличкий підвальчик у власній кухні. Звичайно всі ці «новотворення» змінюють обличчя житлових кварталів нашого міста, і не завжди в кращу сторону.
Однак, навіть декілька додаткових квадратних метрів можуть відчутно розширити життєвий простір, що інколи буває дуже важливим для сім'ї.

          Яким чином можна узаконити такий спосіб поліпшення житлових умов? З цим питанням ми звернулись до директора комунального підприємства «Луцькмістобуд» Маруняка Андрія Ярославовича.

— Яким чином можна отримати дозвіл на добудову балкону чи лоджії в багатоповерховому будинку?



— Необхідно умовно виділити два аспекти даного питання. Перше, коли мова йде дійсно про добудову балкону в межах інших існуючих, наприклад, якщо на першому поверсі його немає, а на інших є. Процедура отримання дозволу в такому випадку є спрощеною. Людина отримує погодження сусідів, замовляє проект і отримує рішення міськвиконкому.

Якщо людина хоче добудувати балкон більших розмірів, ніж існуючі, тоді існує два варіанти. Якщо планується лоджія розміром до двох метрів, рішення міської ради визначило процедуру отримання дозволу на добудову: збираються погодження сусідів, розробляється проект, але до нього вже більші вимоги, він погоджується, отримуються вихідні дані, розробляється проект поділу прибудинкової території для визначення меж земельної ділянки і видається дозвіл на виконання будівельних робіт.

У випадку, якщо людина хоче ще більшу добудову, це не зовсім є логічним архітектурним завершенням, ми не завжди це вітаємо і в принципі не дозволяємо. Але якщо дозвіл і надається, то лише за умови відведення земельної ділянки, тобто потрібно розробити проект відведення, щоб це питання розглядалось на сесії міської ради. Це є досить проблематичним, тому ми стараємося не стимулювати людей до цього – все таки будинок повинен виглядати як будинок.



— Деякі інформаційні джерела свідчать, що добудова балкону можлива тільки якщо створене ОСББ (об'єднання співвласників багатоквартирного будинку). В іншому випадку вона є не законною...



— Це пояснюється різними трактовками законодавства і воно, на жаль, є дійсно неврегульованим. Земельний кодекс свідчить, що для будь-якого будівництва потрібні документи на землю, тобто якщо буквально сприймати цей закон, то поки не має ОСББ, немає прав на землю – нічого не можна будувати.

Для того, щоб врегулювати це на місцевому рівні було прийняте відповідне рішення міської ради, в якому зазначено дозволену ширину добудови до двох метрів – це є нормальна площа як для балкону, так і для входу до комерційної нерухомості, і разом з тим це не є суттєве займання території.

Водночас згідно чинного законодавства, якщо не створена спілка співвласників, будинок перебуває на балансі ЖЕКу, в такому випадку інтереси мешканців представляє міськвиконком, адже вони не організували власну спілку. Міська рада відповідає за розподіл землі і вона має право прийняти рішення, в якому регламентувати, що отримання дозволу на добудову до двох метрів – спрощена процедура; на більшу площу – ускладнена, що вимагає оформлення документів на землю.

Якщо ж є створене ОСББ, то воно також повинне дати своє погодження. Якщо це просто багатоквартирний будинок, то потрібна лише згода сусідів і технічні умови від ЖЕКу.



— Як на практиці можна отримати погодження сусідів на здійснення добудови? В якій формі?



— Погодження сусідів може бути в довільній формі у вигляді заяви. Воно повинне бути завірене нотаріусом або ЖЕКом.



— Які документи потрібно подавати у департамент містобудування? Скільки часу займе процедура отримання дозволу на добудову?



— Коротко – це правовстановлюючі документи на квартиру і передпроектна пропозиція, розроблена відповідною спеціалізованою організацією, яка має ліцензію. Час, за який усе вирішиться залежить, в першу чергу, від замовника, наскільки оперативно він принесе документи, та від швидкості роботи проектантів. По наших кабінетах справа буде блукати місяць-півтора.

Переважно все залежить від людини. Наприклад, отримавши перше рішення на проектні роботи, приблизно протягом місяця замовник повинен розробити проект і подати його на погодження. Як тільки це буде зроблено, я думаю, тиждень-два – і він буде погоджений.

Існує єдине обмеження, що будь-який дозвіл на будівництво дійсний протягом двох років. Якщо людина отримала рішення міськвиконкому про дозвіл на будівництво, не має значення: на реконструкцію чи спорудження нової будівлі, і не розпочала будівельні роботи протягом двох років, вона повинна пройти процедуру повторно.



— Чи можливо провести на балконі опалення?



— Зробити централізоване опалення на балконі – серйозна реконструкція. У такому випадку необхідно звернутись до теплопостачаючих компаній, наприклад до ДКП «Луцьктепло». Спеціалісти вирішуватимуть наскільки можливе втілення Вашого варіанту, і як слід все зробити правильно, щоб не розбалансувати загальну систему теплопостачання будинку.

Вищеописана процедура призведе до збільшення загальної і житлової площі квартири, і тому є доволі складною. Вона вимагає розробки проекту, отримання дозволу на виконання будівельних робіт, а також зміну свідоцтва права власності на квартиру і в зв’язку з цим і технічних параметрів квартири.



— Тобто практично це можливо?



— Так, але лише за умови дотримання всіх нормативних вимог



— Який повинен бути порядок дій людини, яка хоче здійснити добудову до приватного будинку?



— Є приватні будинки, які належать одноосібно людині, чи мають співвласників. За умови, що у людини є нормальні документи на будинок, тобто свідоцтво права власності чи договір купівлі-продажу, виготовлений техпаспорт і є приватизована земельна ділянка. Знову ж таки проектанти розробляють проектну пропозицію і при умові надання всіх документів приймається відповідне рішення міськвиконкому, видаються вихідні дані на проектування, збираються технічні умови інженерних служб, санстанції, пожежників. По вихідних даних розробляється проект будівництва, погоджується головним архітектором і видається дозвіл на виконання будівельних робіт.

Відповідно, якщо в людини не приватизована земельна ділянка, то необхідно її приватизувати.

З іншого боку є ще такий нюанс, що у випадку, якщо у людини вже щось було самовільно збудоване і є відповідна відмітка в технічному паспорті, то ми дозволимо наступне будівництво лише після того, як розберемося з попереднім. Тобто пройде процедура прямого погодження, сплати адміністративного штрафу і таке ін.

Якщо будинок належить співвласникам, знову ж таки потрібно, щоб вони обов’язково дали  нотаріальне підтвердження на проведення добудови.

Якщо будинок приватизований окремо, тобто є фактичний поділ на квартири, у кожного власника є окремо державний акт, тоді, в більшості випадків ми беремо погодження на добудову інших сусідів, якщо зачіпаються безпосередньо їхні інтереси. Тобто якщо добудова проектується з іншої сторони будинку і ніяк не стосується конструкції іншого співвласника, то потреби отримувати його згоди немає.



— Яку відповідальність несуть мешканці самовільної добудови?



— Нажаль, це питання не врегульоване законодавством в нашій країні. В загальнодержавному законодавстві прописано тільки, що існує адміністративна відповідальність за проступок незалежно від розмірів і параметрів збудованого об’єкту. Сума такого штрафу є досить символічною.

У цивільному кодексі зазначено, що самовільне будівництво може бути узаконене. Щоб це врегулювати, міською радою було прийняте рішення, в якому прописали процедуру узаконення і штрафні санкції.

Таким чином, на сьогоднішній день, якщо існує самовільна забудова, є можливість її узаконити, якщо вона відповідає встановленим нормативним вимогам і не заважає сусідам. В іншому випадку передбачені штрафні санкції в розмірі від 5 до 20 % від вартості збудованого об’єкту, тобто на практиці це зазвичай  вже досить солідні суми.

Якщо ж людина не погоджується на узаконення, то фактично вона має нерухомий об’єкт, але не може ним розпоряджатись, він не може бути ні проданий, ні переписаний, ні заставлений, з ним не можна чинити ніяких нотаріальних дій.

То ж дозвіл все-таки варто отримати. Раніше практикувалось узаконення самовільної забудови через суд, але тепер це припинено. Ми переконали суддів, що не можна узаконювати самочинне будівництво без погодження міської ради і без прийняття його в експлуатацію. Тобто сподіватись, що сьогодні я збудую, а завтра якось це вирішу – є абсолютно неправильним, адже тепер це вже не так легко влаштувати практично.

Крім того, департамент містобудування в цьому напрямку вже починає працювати. Декілька об’єктів, поки що невеликих, паркан, невелика добудова, вже були зруйновані. Міськвиконком має повне право звернутись до суду, отримати його рішення, найняти відповідну техніку і знести все, що було збудоване нелегально.

Тому моя порада нашим громадянам – робіть все в рамках закону.



Підготувала Катерина Кузнєцова